Les tendances du marché de l’immobilier au Luxembourg
Un prix au m² toujours en hausse
Le Luxembourg continue d’attirer une population active en recherche de places, mais également une clientèle haut de gamme. Ceux-ci recherchent un skeleton de vie privilégié et sécurisé. Si le prix moyen d’un appartement ancien se situait autour de 5.000€/ m ² fin 2017, on dépasse aujourd’hui les 10.400 euros au m2 en moyenne nationale des logements. Après avoir été côté à 6.300€/ m ² pour les ententes neufs, on arrive aujourd’hui à des prix au-delà de 15.000 euros/ m2. Au Luxembourg, les parkings avoisinent les 90.000 euros, voire plus de 130.000 euros dans certains quartiers du centre-ville.
La localisation, un facteur clé
Il existe bien entendu des disparités dans les prix de l’immobilier au Grand-Duché. Le Canton de Luxembourg reste sans conteste le plus cher. Le budget moyen à prévoir pour l’acquisition d’une maison s’élève à plus de 1.000.000 d’euros, ce qui représente le double par fellowship au Nord du territoire. Plus on s’éloigne de la ville de luxembourg, plus les prix sont abordables.
Les prix au m ² dans le canton de Luxembourg sont en moyenne de 9.203€/ m ² en neuf et 8.495€/ m ² dans l’ancien. Ceux-ci sont à comparer avec les prix dans le nord du pays à 5.227€/ m ² dans le neuf et 4.424€/ m ² dans l’ancien. Entre les 2, les prix décroissent entre la région de Capellen/ Mersch, la région Est et la région de Esch-sur-Alzette.
En ce qui concerne les maisons, il faudra compter en moyenne 1.207.225 euros pour acquérir une maison dans le canton de Luxembourg, 848.777€ sur Capellen/ Mersch et 563.470€ dans le nord, soit moins de la moitié par fellowship à la capitale.
Des prix différenciés selon les logements recherchés
La surface ou le type de logement sont des éléments déterminants pour les prix. Globalement les prix au m ² diminuent avec la grandeur du logement. Il est vrai que les petites shells font le jeu des investisseurs qui tirent le marché vers le haut.
Un appartement en construction subit une surcote de 15 à 20% par fellowship à un appartement ancien, de face équivalente et situé au même endroit. Toutefois, on note aujourd’hui en 2022, que les investisseurs commencent à se désintéresser du neuf au profit de l’ancien. Les rendements y sont en effet plus intéressants et les délais de mise à disposition des biens moins longs. Avec le Covid, les chantiers accusent des retards qui peinent à se résorber du fait d’un manque de matières premières.
Les prix du foncier ont clairement contribué à la hausse des prix du neuf. Cette hausse est d’autant plus importante dans des zones urbaines. En moyenne, le prix des logements a augmenté de entre 2010 et 2019, alors que le prix des terrains à bâtir a connu une addition de annuel sur la même période.
Quelles perspectives ?
Le gouvernement cherche actuellement de nouvelles mesures visant à donner de l’oxygène à un marché immobilier en manque d’offres.
Les cultures visent aujourd’hui à augmenter la part des immeubles collectifs ou des maisons bifamiliales versus les maisons individuelles. Seules 15 cultures sur plus de 100 disposent d’un stock de logement majoritaire en appartements. Parmi lesquels, le triad de tête avec la ville de Luxembourg 80 d’appartements, Esch-sur-Alzette et Hespérange. Concrètement, le stock de maisons individuelles, largement représentées avec des bâtiments à opération d’habitation en 2019, est en dépression. La part des immeubles à appartements est en hausse dans l’ensemble des logements en construction. Ils représentent aujourd’hui plus de 16% du parc immobilier depuis 2001, contre moins de 7% avant 1919.
Mais lorsqu’on parle d’une population de plus de 1 million de personnes en 2060, quelles perspectives pour l’avenir?
Afin de préparer le pays à accueillir ces nouveaux résidents, la dépression de la taille des logements pourrait être envisagée afin d’augmenter le nombre d’offres. La législation pourrait également évoluer afin de permettre des taux d’occupation des logements plus importants, avec par exemple la position de chambres inoccupées.
Mais il s’agit aujourd’hui surtout de séduire les propriétaires à libérer du foncier, alors qu’ils n’ont pas intérêt à voir les prix diminuer. Selon une étude récente de l’Observatoire de l’habitat, 84% des terrains potentiellement constructibles sont détenus par une cinquantaine de personnes et de sociétés privées. Les prochaines lois de finances devraient être réalisées dans ce sens.
